En esta página están detallados muchos aspectos del proceso de búsqueda de vivienda y mudanza en Japón. No pretende ser una guía total, pero supongo que les ayudará a tomar en cuenta muchos puntos para evitar obstáculos durante el proceso y también problemas posteriores a la mudanza.
Esta guía tampoco pretende sustituir a alguna persona japonesa que pueda acompañarlos y ayudarles durante el proceso de búsqueda de vivienda, en particular, con el contrato. Por favor tomen esto muy en cuenta.
Además, los estudiantes pueden acudir a algún centro de asesoría para estudiantes (Naigai Center), para pedir información sobre departamentos; también pueden recibir ayuda financiera (préstamos).
Esta página fue editada a fines de 2002. Algunos puntos que ustedes conozcan pueden haber cambiado o no estar incluídos. Les agradeceré sus comentarios y aportaciones. Por favor tomen en cuenta que yo no me dedico al negocio de bienes inmuebles y no garantizo que pueda contestar dudas, sólo escribí esta página para ofrecer una referencia en español, basándome en información que encontré (en inglés y japonés) durante mi búsqueda de vivienda.
Justo Seiji
Casa de pisos (condominios). No es una mansión.
Es una vivienda en lomas, en su acepción en inglés,
pero en Japón puede igualmente estar en terreno llano.
Apartamento.
Apartamento en rascacielos mediano (con estructura de hierro o acero).
Casa de alquiler.
Casa de alquiler
Casa con terraza o jardín.
Fianza o caución para alquilar la vivienda.
Generalmente es el monto de dos a tres meses de alquiler.
Este dinero puede regresarse parcial o íntegramente al inquilino.
Dinero pagado por adelantado por la llave del departamento
o casa. Se da como gratificación o remuneración y no
es regresado, a diferencia de la fianza. Puede ser un monto
de dos a tres meses de alquiler, pero ahora hay muchos sitios
que no lo exigen.
En casi todo Japón se refiere a o está incluido en el shikikin,
pero en Kansai es diferente. De la cantidad depositada se resta
el dinero que se empleará para regresar el inmueble a su
condición original. En Osaka y Kobe, al rentar una casa, este
monto va de 5 a 10 meses de alquiler.
, 
Dinero que se deduce o resta del depósito (shikikin) al término
del contrato y que se usa para regresar el inmueble a su
condición original, principalmente.
Dinero empleado para el mantenimiento de áreas comunes.
Se paga mensualmente y en algunos casos también incluye
los gastos del drenaje.
Contrato en que se renta una casa por un número fijo de meses.
No se extiende pero puede renovarse si las partes están de acuerdo.
Dinero que se da para apartar una vivienda. Si no se aprueba
el estudio del inquilino, se devuelve este dinero.
Dinero que se paga como señal al cerrar el contrato y que se
asigna como una parte del depósito (shikikin o hoshoukin).
Es común que no sea devuelto al anularse el contrato.
Dinero que se paga como gratificación al intermediario (agente),
y asciende a un mes de renta máximo. Anteriormente era común
que el inquilino cubriera todo el gasto, pero recientemente
el arrendador cubre la mitad.
La renta se paga
generalmente por adelantado un mes, por eso, al ocupar la vivienda
es necesario pagar por adelantado el primer mes de renta.
Si el contrato se cierra en la mitad del mes, se paga la cantidad
proporcional que corresponda a los días restantes
(hiwari yachin, ver el siguiente punto) además del
primer mes de renta.
En el caso de una vivienda que se
puede ocupar en cualquier momento (y no a partir de marzo
o septiembre, por ejemplo), la renta comienza desde el día
que se hace la solicitud; se calcula y paga la proporción
correspondiente a los días de ese mes. En algunos casos
se puede negociar que el día de inicio se atrase un poco.
Cantidad que se paga para renovar el contrato cada uno o dos
años, dependiendo de la zona y la vivienda. En algunos casos
también se paga una comisión por la renovación. Hay sitios
en que no es necesario pagar la renovación ni su comisión.
Documento en que se explica el contenido del contrato y
que se entrega al momento de hacer la solicitud. Sirve para
"digerir" el contrato.
Documento en que se detallan las condiciones del contrato
de alquiler de vivienda.
| K | (K: kitchen) | Cocina. |
| DK | (D: dining area) | Comedor y cocina. |
| LDK | (L: living room) | Estancia, comedor y cocina. |
| S | (S: storage o service room) | Armario o sitio para guardar cosas. |
| 1K | Un cuarto y una pequeña cocina. |
| 2DK | Dos cuartos y una cocina comedor. |
| 3LDK | Tres cuartos con un gran (amplio) combinado de estancia y cocina comedor. |
| Cocina | K < 4.5 jou | (menos de 4.5 jou) |
| Comedor y cocina | 4.5 jou < DK < 8 jou | (entre 4.5 y 8 jou) |
| Estancia, comedor y cocina | LDK > 8 jou | (más de 8 jou) |
Si piensas en transportarte a la escuela o al trabajo, o en salir los días de descanso, es importante la distancia hasta la estación más cercana o el tiempo requerido hasta el lugar de destino. Fija las condiciones de la siguiente manera: "En tren debo llegar a la estación X en tantos minutos" o "Caminando debo hacer tantos minutos hasta la estación más cercana". También es importante considerar el tipo de tren y el número de trenes por día.
Otros aspectos importantes son el ambiente (naturaleza, etc.) de los alrededores, la existencia de oficinas públicas y comercios, la seguridad, etc.
Mientras más cerca de la estación esté, mientras más facilidades haya, la renta del lugar subirá. Debes buscar un punto intermedio (punto de equilibrio). Si lo importante para ti es la línea de tren o metro, puedes ampliar tu rango poniendo dos o tres estaciones.
La renta es un punto importante precisamente porque la tienes que pagar todos los meses. Debes buscar una renta que puedas pagar sin sufrimientos, lo mejor es considerar que no sea más que un tercio de tu salario, sin incluir bonos ni trabajos extra (temporales, de medio tiempo, etc.).
Lo ideal es incluir también gastos como electricidad, agua, estacionamiento, etc. Al informarle al agente de bienes raíces el límite a pagar, la búsqueda se simplifica.
Además es importante tener cuidado con los pagos iniciales (depósito, gratificación), pues una cantidad inicial alta no siempre significa una renta baja.
La siguiente tabla puede ayudarte. Marca cada característica como "Indispensable" (no debe faltar) o como "Deseable" (puede faltar); si no te interesara, déjala sin marcar. Lo mejor es escoger lo que vayas a utilizar, no lo que te parezca interesante o simpático.
| Característica | Indispensable | Deseable |
|---|---|---|
| Orientación al sur | . | . |
| Segundo piso o superior | . | . |
| Cerradura automática | . | . |
| Interfón con cámara | . | . |
| Sistema de seguridad (cámaras, alarmas, etc.) | . | . |
| Tarjeta llave | . | . |
| Exclusivo para mujeres | . | . |
| Piso de duela | . | . |
| Balcón | . | . |
| Espacio para lavadora | . | . |
| Aire acondicionado | . | . |
| Caja de zapatos | . | . |
| Armario | . | . |
| Bodega o alacena subterránea | . | . |
| Cocina integral (system kitchen) | . | . |
| Lámparas | . | . |
| Ocupación en fecha deseada | . | . |
| Elevador | . | . |
| Agua caliente | . | . |
| Sistema de caldera "recalentadora" | . | . |
| Regadera, ducha | . | . |
| Baño y sanitario separados | . | . |
| Sanitario con calefacción | . | . |
| Sanitario con chorro (washlet) | . | . |
| Extractor de aire en el baño | . | . |
| "Shampoo dresser" | . | . |
| Estacionamiento para bicicletas | . | . |
| Estacionamiento para autos | . | . |
| Estacionamiento en el edificio | . | . |
| Estacionamiento para dos autos | . | . |
| Desván, buhardilla (loft) | . | . |
| Teléfono | . | . |
| Aparato de TV | . | . |
| Todo eléctrico (sin gas) | . | . |
| Antena BS (satélite) | . | . |
| TV por cable | . | . |
| CAT-V (TV o internet por cable) | . | . |
| Internet | . | . |
| Negocios en el edificio | . | . |
| Sin gratificación (reikin) | . | . |
| Recepción de paquetes y correo | . | . |
| Habitación en esquina | . | . |
| Permiso para mascotas | . | . |
| Permiso para piano | . | . |
| "Sin barreras" (para sillas de ruedas, etc.) | . | . |
| . | . | . |
| . | . | . |
Si el lugar es muy grande, la limpieza puede ser un problema; además, la renta es mayor. Lo mejor es escoger de acuerdo con el número de personas que vivirán allí o los muebles que quieres colocar, o bien, definiendo aspectos como "quiero que el lugar para comer y el lugar para dormir estén separados".
Hay casos en que las habitaciones de un 2DK se pueden unir y convertirse en un 1LDK. Conviene visitar el lugar para conocerlo. Un sitio con un poco más de espacio del que deseas puede ser muy bueno; además, no olvides los espacios decididos o especiales (para colocar tus esquís o computadora, por ejemplo).
Al pedir información a los números encontrados en las revistas o en internet, muchas veces el sitio ya está rentado, pero también puedes pedir información a las inmobiliarias y estos son los datos más frescos (recientes) que puedas conseguir. Si les indicas por teléfono cuáles son las características concretas que quieres, te pueden enviar por fax la información de los sitios disponibles. Por ejemplo, "que el total a pagar por mes esté alrededor de los 70 mil yenes".
Hay muchos sitios en que se puede encontrar información, por ejemplo,
Chintai web
En los sitios de internet puedes buscar con varios criterios:
por zona (cerca de alguna estación), por línea del tren,
por características (dimensiones, renta), etc.
En las tiendas de conveniencia y través de algunas páginas
puedes solicitar revistas.
Algunas empresas las mandan por mensajería o correo, sin cobrarte
el envío. Sólo tienes que pagar el importe de la revista
con la forma que ellos te envían, en alguna oficina postal.
Busca lo que tenga las condiciones que quieres y, si lo encuentras,
actúa rápido: llama, visita al agente, etc.
Go Home
Búsqueda en revistas
Paso 3. Visita a la inmobiliaria y al lugar
Puntos importantes
Ejemplos
Una inmobiliaria importante en Japón es
Able, tiene varias oficinas
en diferentes prefecturas.
| Punto | Detalles | ¿Está bien? |
|---|---|---|
| Aire acondicionado | Si no tiene, verificar que haya espacio para colocarlo fuera de la habitación. | . |
| Lámparas | Comprobar también el estado de los interruptores. | . |
| Armario | Verificar si el tamaño es suficiente. | . |
| Lugar para la lavadora | El lugar, el tamaño, la altura del grifo (llave), etc. | . |
| Lavabo, baño, sanitario | Dimensiones, estantes, baño y sanitario separados. | . |
| Cocina | Número de hornillas, altura del lavadero, flujo de agua. | . |
| Antena de TV, línea telefónica, enchufes | Verificar si su ubicación y número decidirá la posición de los muebles y aparatos. | . |
| Puertas | Comprobar que no haya problemas al abrirlas ni cerrrarlas. | . |
| Llave de la puerta principal | Lo ideal es una puerta a prueba de ganzúas, con dos cerraduras. | . |
| Materiales del piso y las paredes | Materiales y colores. Marcas o suciedad. | . |
| Altura del techo | Ver que no se sienta uno "oprimido". Altura suficiente para los muebles a colocar. | . |
| Balcón | Espacio suficiente para colgar la ropa o futones. | . |
| Iluminación solar | Tiempo suficientemente largo de iluminación. Posición, orientación y número de ventanas. | . |
| Vista nocturna | Vista desde la ventana. Confirmar que nadie pueda atisbar desde afuera. | . |
| Ventilación | Habitaciones fáciles de secar. | . |
| Sonidos, ruidos | Sonidos de los vecinos. Causas de ruido afuera. | . |
| Olores | Considerar que los olores de restaurantes y fábricas cambian con los horarios. | . |
| Estacionamiento para bicicletas | Espacio suficiente. Confirmar que se respeten las reglas. | . |
| Estacionamiento para autos | Dimensiones, distancia del edificio al estacionamiento. | . |
| Seguridad | Verificar que no haya sitios donde alguien pueda ocultarse (oscuros o apartados). | . |
| Transporte | Distancia a la estación más próxima, tipo y número de trenes. | . |
| Edificios públicos | Escuelas, oficinas del municipio, bibliotecas, hospitales. | . |
| Bancos, correos | Ventanillas, horario de los cajeros automáticos. | . |
| Tiendas de conveniencia | Distancia y horarios. | . |
Simula o imagina cómo vivirías en el lugar que estás visitando. Observa los alrededores, estaciones, etc. Recuerda que las condiciones dependen del día de la semana.
Aunque es bueno hacer la solicitud de un sitio que parezca adecuado, no es bueno cancelar solicitudes, pues es tanto molestia como descortesía hacia el agente de bienes raíces. Más aún, eso puede dar lugar a represalias. Lo mejor es tener modales en la búsqueda de vivienda.
Nota: Hay más detalles sobre el contrato en otra sección.
Necesitarás sellar varias partes del contrato. Los japoneses
deben confirmar si se requiere el jitsuin
o el mitomein
.
Muestra un comprobante de tu domicilio actual.
Dependiendo del lugar podrías necesitar también el
comprobante de la(s) persona(s) que vivirá(n) contigo.
Muestra un comprobante de tus ingresos, puede ser también
una copia del comprobante de pago de impuestos municipales
(juumin zeika zeishoumeishou 
)o de la declaración de la renta
(kakutei shinkoku
).
Necesitarás una identificación personal. Puedes usar
también tu pasaporte para eso.
En caso que el inquilino no pagara la renta, la pagaría el cofiador.
El arrendador puede pedirle también su certificado de
residencia (juumin hyou
), el comprobante de registro del sello
(inkan touroku shoumeisho
), o el certificado de impuesto deducido
de la fuente de ingresos (gensen choushuuhyou).
, >
El depósito o fianza (shikikin, hoshoukin) se entrega al agente o
casero
y una parte se ocupa para regresar la vivienda a sus condiciones originales;
el resto se devuelve al inquilino. Pero la gratificación no se
devuelve.
Monto de un mes de renta pagado por adelantado.
En algunos casos se paga también una cantidad proporcional
(hiwari yachin).
Al igual que el maeyachin, se paga por adelantado
un mes y una cantidad proporcional.
Monto que se paga al
agente o casero por el contrato. El límite es un mes de renta.
Si el contrato lo estipula es necesario pagarlo.
Si se solicita con la vivienda, es necesario pagarlo.
Hay casos en que se incluye además un seguro de estacionamiento.
| Tiempo antes de la mudanza | Sitio viejo | Sitio nuevo |
|---|---|---|
| Al cerrar el contrato | Decide las fechas de salida y mudanza. | Visita otra vez el lugar y planea la compra de muebles y su transporte. |
| De 3 a 1 mes antes | Anuncia al agente o casero actual que vas a dejar la vivienda, de acuerdo con el contrato. Pide un presupuesto a la(s) compañía(s) de mudanzas. Avisa del cambio a las compañías de teléfonos, gas, agua y electricidad. Verifica el día para tirar basura voluminosa. | |
| De 1 mes a 2 semanas antes | Compra los muebles y electrodomésticos que ocupes. | |
| De 2 a 1 semana antes | Notifica a las oficinas del municipio o barrio (yakusho) el cambio de domicilio. Si lo tramitaste, devuelve el registro de tu sello (inkan touroku shou). Haz los trámites de cambio de domicilio en bancos. Cancela las suscripciones a periódicos y revistas. Tira la basura voluminosa. Prepara las tarjetas postales para avisar de la mudanza a familiares y amigos. Empaca comenzando por lo que ocupes con menor frecuencia. | |
| De 1 semana al día anterior | Seca el agua del refrigerador y la lavadora. Casi termina de empacar. Despídete de tus vecinos y amistades. | |
| El día de la mudanza | Paga la diferencia (ajuste) de las cuentas de servicios públicos. Limpia el interior y exterior de la vivienda. Regresa lo que hayas cambiado a como estaba. Entrega la vivienda. | Comprueba los paquetes enviados. Abre las llaves de agua y gas (debes avisar del gas con anticipación). Haz en las oficinas del municipio o barrio (yakusho) los trámites por tu nuevo domicilio (necesitarás comprobantes de mudanza, tenshutsu shoumeishou, y tu sello, inkan). Cambia el domicilio en tu licencia. Haz el cambio de registro de tu auto. Preséntate (saluda) al administrador o guardia y a los vecinos. |
| La primera semana tras mudarte | Verifica las condiciones (suciedad, etc.) de piso, paredes y techo, también el flujo de agua. Si hay problemas, informa al agente o casero. |
Lee el contrato con los ojos bien abiertos Se hacen dos copias del contrato, una para el arrendador y otra para el inquilino. Antes de firmarlo o sellarlo, leelo un par de veces, cada párrafo, hasta asegurarte que lo hayas entendido todo y que no hay diferencias en las partes importantes.
Avisa de tu salida al menos un mes antes. Generalmente basta con ese tiempo, pero a veces es necesario hacerlo 2 o 3 meses antes. En ocasiones está establecido en el contrato y, cuando no lo está, conviene hacerlo hasta 3 meses antes. Si te atrasas en avisar podrías verte obligado a seguir pagando la renta de tu antigua vivienda además de la nueva.
Toma en cuenta que la devolución del depósito depende del retorno a las condiciones originales La "obligación de regresar las cosas a las condiciones originales" se refiere a reparar lo ensuciado o dañado intencionalmente o por descuido. Aunque las reglas están indicadas por el Ministerio de Transporte y Territorio, se presentan muchos problemas; lo mejor es entender la posición del agente o casero y aclarar si las reparaciones son necesarias o no.
Haz con anticipación los arreglos con la compañía de mudanzas Si ya sabes la fecha en que puedes ocupar la nueva vivienda, y si has decidido ocupar una compañía de mudanzas, empieza a buscarla. En las temporadas de mudanzas (marzo, septiembre) las compañías tienen mucho trabajo y tus arreglos con ella se pueden atrasar. Visitar tu vivienda para hacerte el presupuesto será mejor que hacerlo por teléfono. También conviene que varias compañías te hagan su presupuesto.
Doble pago de alquiler Fíjate bien con cuanto tiempo de anticipación debes avisar que vas a dejar la vivienda. Por ejemplo, si el contrato marca 3 meses y debieras mudarte en una semana (por indicación de tu trabajo, etc.), el agente podría exigirte pagar una remuneración, e incluso seguir pagando la renta de esos meses aunque ya hubieras desocupado la vivienda.
Revisa el contrato y discute con el agente o casero este punto si es necesario. Ponte de acuerdo con él antes de cerrar el contrato.
Aumento unilateral del alquiler Por alguna razón que pueda justificarse, el arrendador pudiera subir la renta. Antes de cerrar el contrato, fíjate en cualquier anotación al respecto; si no hay anotaciones y aun así quisiera el arrendador aumentar la renta, podrías iniciar un proceso legal para defenderte.